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Arrendamento

Segunda-feira, 22.09.14

Lei das rendas Senhorios obrigados a pagar renda de inquilinos durante obras

Um projeto-lei aprovado pelo Governo em Conselho de Ministros quer acabar com os despejos em virtude de obras de conservação e manutenção da habitação. Segundo o Jornal de Negócios, esta alteração à Lei das Rendas obriga não só o dono da casa a realizar obras de oito em oito anos, como também, durante o período destes trabalhos, a garantir ao arrendatário um realojamento em condições semelhantes à habitação em causa.
______________________

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:           

2138/06.1TJLSB.L1-2      

Relator:               TERESA ALBUQUERQUE

Descritores:       CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RESOLUÇÃO DO CONTRATO

EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO

OBRAS

BENFEITORIAS

               

Nº do Documento:         RL

Data do Acordão:            28-02-2013

Votação:             UNANIMIDADE

Texto Integral:  S

               

Meio Processual:            APELAÇÃO

Decisão:              PARCIAL PROCEDÊNCIA

               

Sumário:             I - É admissível que o inquilino possa recusar habitar com carácter de permanência o locado enquanto não ocorrer a prévia realização pelo senhorio das obras necessárias àquela habitabilidade. Tratar-se-á da excepção de não cumprimento do contrato, excepção de que resultará que não possa ser valorada em termos de causa de resolução do contrato a falta de residência permanente do arrendatário no locado. Mas as considerações que normalmente se fazem a respeito deste meio de defesa são aqui também inteiramente pertinentes, pelo que a arguição da “exceptio” não pode contrariar as regras da boa fé.

II - Porque o caso de força maior é caracterizado pela imprevisibilidade e pela inevitabilitadade que causem a impossibilidade de cumprir, a necessidade de obras no locado só poderá revestir essas características quando resulte de um acontecimento imprevisível e inevitável, nada tendo a ver com a necessidade de obras resultantes da degradação do locado operada pelo tempo.

III - Cabe ao autor das benfeitorias necessárias que pretenda ser delas indemnizado alegar os factos que permitam levar à conclusão de que as obras em que as mesmas se traduzem tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa em que foram feitas.

IV - Já o onús de alegação do autor das benfeitorias úteis, implicará a alegação de factos de que decorra que as obras em que se traduzem, não sendo indispensáveis à conservação da coisa, lhe aumentam o valor, e já será diferente consoante ele pretenda exercer o direito a levanta-las, caso em que terá que alegar e provar que o poderá fazer sem detrimento da coisa, ou pretenda ser delas indemnizado, caso em que terá que alegar factos de que decorra que haverá detrimento da coisa se as levantar.

V- A palavra “chave” para distinguir as benfeitorias necessárias das úteis, parece ser a de “conservação”, já que as úteis se não destinam à conservação da coisa, ao contrário das necessárias. Deste modo consegue-se densificar o conceito de benfeitorias necessárias no âmbito da locação: serão afinal, em termos gerais, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

VI -O possuidor, de boa ou má fé, tem direito a ser indemnizado relativamente às benfeitoras necessárias para se evitar o locupletamento injusto do titular do direito real sobre a coisa benfeitorizada na medida em que, tratando-se de obras indispensáveis à “subsistência” da coisa, sempre seriam despesas que o titular do direito teria de fazer. E esse direito de indemnização existe mesmo a favor do possuidor de má fé, na medida em que, se o possuidor de má fé não tivesse direito a esse reembolso, tenderia a deixar deteriorar o objecto possuído, o que acabaria por reverter em prejuízo do proprietário.

VII - No caso das benfeitorias úteis o direito do possuidor é primariamente o de as levantar. Só não podendo levanta-las sem detrimento da coisa é que tem direito – não propriamente à sua indemnização – mas, meramente, à restituição do seu valor segundo o enriquecimento sem causa.

(Sumário da Relatora)

 

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Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

 

Processo:           

 

4303/11.0TBCSC.L1-7    

 

Relator:               ROSA RIBEIRO COELHO

 

Descritores:       LOCAÇÃO

 

GOZO DA COISA LOCADA

 

DETERIORAÇÃO

 

COMUNICAÇÃO

 

OBRAS DE CONSERVAÇÃO

 

               

 

Nº do Documento:         RL

 

Data do Acordão:            02-07-2013

 

Votação:             UNANIMIDADE

 

Texto Integral:  S

 

Texto Parcial:    N

 

               

 

Meio Processual:            APELAÇÃO

 

Decisão:              IMPROCEDÊNCIA

 

               

 

Sumário:             I – Da combinação do disposto nos arts. 1031º, al. b) e 1038º, al. h) do C. Civil, pode concluir-se que o não cumprimento, pelo locador, da obrigação de assegurar o gozo da coisa, apenas tem lugar a partir do momento em que, avisado pelo locatário da existência do vício, defeito ou deterioração, se abstém de proceder à reparação necessária.

 

II - A comunicação, feita pelo inquilino ao senhorio, das deteriorações de que o locado padece, constitui, nos termos do art. 805º, nº 1 do mesmo diploma, uma interpelação para a realização das obras necessárias.

 

II - Tratando-se, porém, de obrigação que, por sua natureza, torna necessário o estabelecimento de um prazo – art. 777º do C. Civil -, a omissão da fixação desse prazo – que poderia ter sido feita pela apelante ou, ao abrigo dos arts. 1456º e 1457º do C. P. Civil, pelo tribunal – obsta a que possa ter-se como verificada uma situação de mora quanto ao cumprimento, pelo senhorio, da sua obrigação de assegurar o gozo do locado.

 

--------------------------------------------------

 

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:           

6435/10.TBCSC.L1-7      

Relator:               ROQUE NOGUEIRA

Descritores:       ARRENDAMENTO

OBRAS

EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO

               

Nº do Documento:         RL

Data do Acordão:            17-09-2013

Votação:             UNANIMIDADE

Texto Integral:  S

Texto Parcial:    N

               

Meio Processual:            APELAÇÃO

Decisão:              IMPROCEDÊNCIA

               

Sumário:             I - O regime legal relativo a obras em prédios arrendados, seja para fim habitacional ou não habitacional, é um regime supletivo, já que, embora as obras de conservação caibam ao senhorio, as partes podem estipular diversamente no contrato.

II - A mora do senhorio em fazer as obras não é razão justificativa para que o arrendatário deixe de pagar as rendas, pelo que não poderá invocar a exceptio non adimpleti contractus.

III - Assim, mantendo-se o arrendatário no gozo do arrendado, o dever que o senhorio tem de proceder a reparações não é correspectivo do dever do arrendatário pagar, pontualmente, as rendas convencionadas, sendo que à obrigação de pagar a renda se contrapõe o dever de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do arrendado.

IV - Para se aplicar a exceptio prevista no art.428º, do C.Civil, é necessário que as obrigações sejam correspectivas ou correlativas, isto é, que uma seja o sinalagma da outra.

V - Essa interdependência existe, no caso, entre a obrigação de pagamento de renda, imposta à locatária, e a obrigação de proceder à instalação do elevador, imposta à locadora.

(Sumário do Relator)

 

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por cunha ribeiro às 10:04


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