imagem p blog torto e direito

Saltar para: Post [1], Pesquisa e Arquivos [2]



Mais sobre mim

foto do autor


Subscrever por e-mail

A subscrição é anónima e gera, no máximo, um e-mail por dia.

calendário

Dezembro 2015

D S T Q Q S S
12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031


Pesquisar

 


Medição/definição das áreas nos imóveis

Quinta-feira, 03.12.15

 

 

A questão sobre como definir as áreas dos imóveis é de facto uma das questões mais frequentemente com que se deparam os técnicos que necessitam de tal informação, na elaboração de algum documento ou cálculo. Como se poderia esperar, uma vez que é necessário interpretar e processar muitas normas urbanísticas ao mesmo tempo, o que poderia ser uma resposta tão simples, através da consulta da legislação em vigor, por norma torna-se complexa devido á existência de legislação individual por várias entidades, ou porque as definições não coincidem entre elas.








São inúmeros os tipos de áreas na definição de um fogo/moradia/edifício tais como: área de construção, área bruta, área de implantação, área de impermeabilização, área útil, área bruta privativa, etc.. Estes vários tipos de áreas encontram-se definidos em leis, plantas urbanísticas, regulamentos, documentos oficiais, variando a sua definição consoante o contexto onde são aplicadas.

 

Acerca da medição da área bruta e da área de construção, as mesmas aparecem em muitos planos urbanísticos e regulamentos municipais, com distintas definições. De tal forma, foi publicado o Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de Maio com as definições dos conceitos técnicos mais utilizados, e com o propósito de uniformizá-los. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) rege a atribuição dos valores patrimoniais dos prédios urbanos.

Para a elaboração de trabalhos ou para simples consulta será necessário ter em consideração as seguintes definições:

 

Área de Construção do Edifício - Área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar (RGEU).

 

Área Bruta do Fogo  - É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

 

Área Bruta Privativa - Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (CIMI).

 

Áreas bruta dependente - Corresponde às áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (CIMI).

 

Área Bruta - Corresponde à superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

 

Área de Construção - Corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação (RGEU).

 

Área Habitável - Soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas (RGEU).

 

Área Útil - Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (RGEU).

 

Segundo as definições supra mencionadas será relevante ter em consideração o contexto/objetivo em causa em casos de:

  • Se for para colocar na memória descritiva de um processo de licenciamento deverão ser consultados os planos urbanísticos e os regulamentos da câmara em causa para apurar as áreas (área de construção, área de ocupação do solo, etc...).
  • Se for para fazer um mapa de permilagens para uma Propriedade Horizontal ou para preenchimento de dados fiscais, deverá ser consultado o Código do CIMI, bem como o Código Civil, para apurar as definições das áreas respetivas (área bruta privativa, área coberta, área dependente, etc...);
  • Se for para preencher quadros de áreas de mapas de medições para efeitos de pagamento de taxas urbanísticas deverão ser consultadas as definições de apoio que costumam aparecem em notas de rodapé ou nas páginas de trás das folhas de tais mapas de medições;
  • Se for para efetuar medições de materiais e elementos de construção em projetos de execução, estando em causa a obtenção de orçamentos, deverão ser consultados os cadernos de encargos e os outros elementos constantes do concurso de empreitada.

 

Em casos de reabilitação de imóveis, de salientar que, quando não for possível satisfazer as exigências de dimensionamento do RGEU, recomenda-se que sejam utilizadas, como referência, sempre que for tecnicamente viável, as condições mínimas de habitabilidade previstas na portaria n.º 243/84, de 17 de julho (definidas para efeitos de reabilitação de edifícios clandestinos).

 

Existe ainda a IPMS (International Property Measurement Standards) para edifícios, publicada em Novembro de 2014. A IPMS estabelece um conjunto de normas de atuação nos segmentos de escritórios, retalho, residencial e industrial, através de uma metodologia coerente e harmonizada para todo o mundo.

 

Autoria e outros dados (tags, etc)

por cunha ribeiro às 11:10


Comentários recentes

  • lucia

    boa tarde dr. Cunhaa respeito da matéria condomíni...

  • Carlos Gonzalez

    Sobre este tema, questiono se existe obrigatorieda...

  • Joaquim Carujo

    Por exemplo uma ação de oposição à execução e post...

  • Nuno

    Dr. Cunha Ribeiro, outro esclarecimento para compa...

  • Nuno

    Bom dia Caro Cunha Ribeiro gostaria de saber qual ...