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Obras de conservação ordinárias e extraordinárias

Quinta-feira, 11.09.14

As obras nos contratos de arrendamento são da responsabilidade do senhorio, a menos que algo seja estipulado em contrário no contrato. Sendo assim, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias. O arrendatário apenas poderá executar quaisquer obras quando o contrato assim o estipule ou quando obtenha autorização, por escrito, do senhorio. Existe uma situação excepcional, relativa às reparações urgentes pelo arrendatário, as quais poderão ser objecto de compensação com o valor das rendas. Importa destacar aqui o que é considerado urgente, quando não existe urgência na reparação o arrendatário terá de propor uma acção judicial contra o senhorio para que este seja condenado a realizá-las.

O arrendatário terá direito, no final do contrato, a uma compensação por obras licitamente feitas


Obras de conservação ordinárias:

Tem sido considerado como obras de conservação ordinárias:

A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;

As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;

Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data sua celebração.

Entende-se por obras de conservação ordinárias, aquelas que se encontram relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal.

A jurisprudência tem considerado como obras de conservação ordinárias, “a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado”, bem como “a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas” ou “as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima”.

Em termos gerais uma obra de conservação ordinária não mexe na estrutura do imóvel.


Obras de conservação extraordinárias:

São consideradas obras de conservação extraordinárias, as ocasionadas por defeito de construção do prédio, por caso fortuito ou de força maior, ou seja, por caso imprevisível ou inevitável e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassam, no ano em que se tomem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.

Obras de conservação extraordinárias serão, a título exemplificativo, as que, em qualquer altura as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas.

A Câmara Municipal poderá oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.

Uma obra de conservação extraordinária, implicará alterações na estrutura do imóvel.


Equilíbrio e proporcionalidade entre as prestações:


Não obstante as previsões legais, no que respeita ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio, é necessário que exista uma certa proporcionalidade entre os valores das obras e das rendas, considerando o cariz sinalagmático do vínculo contratual e o respeito pelo princípio geral de direito do equilíbrio das prestações. O contrato de arrendamento não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada, devendo a renda ser de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade (impostos, despesas do condomínio, despesas de conservação, etc) e ainda restar uma importância que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada e seja o benefício do senhorio emergente do contrato.


Margarida Grave, citada por França Pitão, na senda do que vinha sendo entendido já, doutrinal e jurisprudencialmente, entende por obras de conservação ordinária “aquelas que estão relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal” e por obras de conservação extraordinária “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano”, 2ª. edição actualizada, pág. 550. Cfr. ainda Aragão Seia in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, 2ª. edição, pág. 148/149).

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por cunha ribeiro às 16:57


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